买房是人生大事，卖房也同样重要，尤其在过户的时候不注意会出现很多问题。房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

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网友咨询：

买房过户前被法院查封了怎么办？

律师解答：

出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制执行的，房屋买卖合同虽然仍属有效，但房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，买受人将面临“钱房两空”的窘境。建议买受人选择以下几种途径依法进行救济：

1、提起案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉目的在于当案外人的合法权益受到侵害时，可以采取有效手段予以救济，保障自身的合法利益，同时维护了司法公正。

2、买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行。为避免损失扩大，买受人可以法律上的“履行不能”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款并承担违约责任。

3、及时沟通协商，解封交易房屋。

律师补充：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

我们在购买房屋时，要注意提前了解房屋是否存在抵押等影响办理过户的情况。同时，在购买后，要及时督促出卖人办理房屋过户登记手续，如出卖人不配合过户，要保存好相关证据等，避免自身的权益受损。

【法律依据】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

关键词： 人民法院 房屋买卖合同 被执行人 强制执行